Tin tức và Thị trường

Pháp lý của việc đặt cọc và đền bù khi phá hợp đồng cọc

Việc đặt cọc mua đất hoặc nhà là công việc thường xuyên của anh em trong nghề môi giới, đầu tư bất động sản. Nhưng có thể nhiều người còn mơ hồ về tính pháp lý của văn bản loại này, hôm nay mình sẽ tổng hợp một vài ý chính được trích trong luật về ” tính pháp lý của hợp đồng đặt cọc và các điều khoản trong hợp đồng”.

Đặt cọc mua bán nhà đất

Hợp đồng cọc có tính chất pháp lý

Căn cứ theo Bộ luật dân sự 2005 và 2015, Điều 358 được quy định :

Điều 358. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Theo quy định tại Khoản 1, Điều 358 BLDS: Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản. Như vậy, pháp luật quy định thỏa thuận đặt cọc phải được lập thành văn bản, nếu hai bên chủ thể chỉ thỏa thuận miệng thì thỏa thuận đó sẽ không có giá trị pháp lý. Thỏa thuận đặt cọc có thể được thể hiện bằng một văn bản riêng nhưng cũng có thể được thể hiện bằng một điều khoản trong hợp đồng chính thức. Pháp luật cũng không quy định thỏa thuận đặt cọc có phải bắt buộc được công chứng, chứng thực hay không mà sẽ tùy thuộc vào sự thỏa thuận của các bên.

Trường hợp đặt cọc mua bán nhà được lập thành văn bản có xác nhận của bên mua và bên bán và đây là văn bản đặt cọc nhằm thực hiện hợp đồng mua bán nhà. Phương tiện đem ra đặt cọc là tiền – phù hợp với quy định tại Khoản 1 Điều 358. Do đó, văn bản đặt cọc này có hiệu lực pháp luật.

Trách nhiệm đền bù khi phá hợp đồng cọc

Điều này cũng được quy đĩnh rõ ngay trong Khoản 2 , Điều 358 BLDS dưới đây:

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Như vậy trong trường hợp người mua không thực hiện việc giao kết hợp đồng mua bán trong thời hạn quy định trong hợp đồng đặt cọc, thì bên mua sẽ mất khoản tiền đặt cọc theo quy định.

Và nếu bên Bán từ chối việc giao kết (bán nhà đất) trong thời gian quy định trong hợp đồng cọc thì mặc định phải trả lại bên Mua tiền cọc và 1 khoản tiền đền bù tương đương tiền cọc.

Trường hợp có thỏa thuận khác khi bên mua và bên bán thể hiện điều khoản đền bù trên hợp đồng cọc ví dụ như đền gấp 3 lần, 4 lần… số tiền cọc hoặc các điều kiện khác có thể hiện trên hợp đồng cọc.

 
 

Bài viết khác: